Қысқаша жауап: 2027 жылдың соңына дейін Алматыда пәтер бағасының күрт төмендеуіне негіз жоқ. Ең ықтимал сценарий — бағаның өсу қарқынының баяулауы, нақты мәмілелер кезінде жеңілдіктердің көбеюі және бастапқы мен қайталама тұрғын үй нарықтары арасындағы айырмашылықтың ұлғаюы.

Бұл ретте Алматыдағы бір шаршы метрдің 2027 жылғы бағасына қатысты ресми болжам жоқ. Ұлттық банк инфляция мен экономиканың жағдайына болжам жасайды, ал Ұлттық статистика бюросы тұрғын үй бағасының нақты көрсеткіштерін жариялайды. Сондықтан пәтер бағасына қатысты кез келген болжам — ықтимал сценарий, нақты кепілдік емес.

Төменде Алматыдағы тұрғын үйдің қазіргі бағасын, сұраныс әлсірегеніне қарамастан пәтерлер неге қымбаттап жатқанын және 2027 жылдың соңына дейін нарықта не болуы мүмкін екенін қарастырамыз.

2026 жылы Алматыда бір шаршы метр қанша тұрады?
Осы материал жаңартылған сәттегі ең жаңа ресми деректер 2026 жылғы тамыз айына қатысты.
2026 жылғы тамызда Алматыдағы жаңа тұрғын үйдің орташа бағасы бір шаршы метрге 739 762 теңгені құрады.
Қайталама нарықтағы орташа баға бір шаршы метрге 749 480 теңгеге жетті.
Ал абаттандырылған тұрғын үйді жалға алудың орташа құны Алматыда бір шаршы метрге айына 6 224 теңге болды.
Тамыз айында Алматыдағы жаңа тұрғын үй бағасы іс жүзінде өзгерген жоқ. Алайда 2025 жылғы тамызбен салыстырғанда жаңа пәтерлер 16,6%-ға қымбаттады.
Қайталама нарықта баға бір айда 0,8%-ға, ал бір жыл ішінде 8,2%-ға өсті.
Яғни қызық жағдай қалыптасты: бір жылда бастапқы тұрғын үй нарығы қайталама нарыққа қарағанда айтарлықтай қатты өсті, бірақ тамыз айының өзінде жаңа тұрғын үй бағасы тоқтап қалды деуге болады.

Алматыдағы пәтер бағасы әлі өсіп жатыр ма, әлде өсу тоқтады ма?
Бұл қай кезеңмен салыстыратынымызға байланысты.
Жылдық есепте Алматыдағы тұрғын үй бұрынғыдан әлі де айтарлықтай қымбат. Бірақ айлық статистика нарықтың баяулағанын көрсетеді: 2026 жылғы тамызда жаңа тұрғын үйдің орташа бағасы шілдемен салыстырғанда өзгерген жоқ.
Қазақстан бойынша тамыз айында бастапқы тұрғын үй бағасы бір айда 0,6%-ға, ал қайталама тұрғын үй 0,8%-ға өсті.
Сондықтан «пәтер бағасы төмендей бастады» деуге әзірге ерте.
Дұрысы: тұрғын үй бағасының жылдам өсу кезеңі біртіндеп баяу нарыққа ауысып келеді.

Сұраныс төмендесе де, пәтер бағасы неге өседі?
Тұрғын үй бағасы тек сатып алушылар санына байланысты емес.
Бастапқы тұрғын үй нарығында құрылыс құнына мына факторлар әсер етеді:

• құрылыс материалдарының бағасы;
• еңбек ақы;
• қаржыландыру құны;
• салықтар;
• инженерлік желілер;
• жер учаскесінің құны;
• құрылысқа қойылатын заңнамалық талаптар.

Halyk Finance деректері бойынша, 2026 жылы тұрғын үй нарығына салық заңнамасындағы өзгерістер, жаңа Құрылыс кодексі, инфляция және ипотекалық несиелеу шарттары әсер етіп отыр.
Сонымен қатар 2026 жылғы шілдеде тұрғын үй сатып алу-сату мәмілелерінің саны алдыңғы аймен салыстырғанда 4,9%-ға, ал бір жыл бұрынғы кезеңмен салыстырғанда 6,5%-ға төмендеді.
Яғни шаршы метр бағасы өсіп жатқан кезде тұрғын үй сатып алушылардың белсенділігі төмендеуі мүмкін.

Қазір пәтерге сұраныс төмендеп жатыр ма?
Соңғы қолжетімді деректер нарықтағы белсенділіктің төмендегенін көрсетеді.
2026 жылғы шілдеде Қазақстанда шамамен 37,2 мың тұрғын үй сатып алу-сату мәмілесі тіркелді.
Бұл маусыммен салыстырғанда 4,9%-ға, ал 2025 жылғы шілдемен салыстырғанда 6,5%-ға аз.
Сатып алушы үшін бұл маңызды белгі.
Мәмілелер саны азайған кезде сатушылар тек жарнамадағы бағамен емес, қосымша шарттармен де бәсекелесе бастайды:

• жеңілдіктер;
• бөліп төлеу;
• жөндеу;
• бонустар;
• мәміле бойынша жеке ұсыныстар.

Сондықтан ресми орташа шаршы метр бағасы нақты пәтердің қандай бағамен сатылғанын әрдайым көрсете бермейді.

Алматыда пәтер бағасы 2027 жылы арзандай ма?
Базалық сценарий бойынша Алматыдағы тұрғын үй бағасының күрт номиналды төмендеуін күтпейміз.
Баға өсуі мүмкін, бірақ алдыңғы жылдардағыдай жылдам емес.
Қайталама нарықта сатып алушылардың саудаласу мүмкіндігі артуы ықтимал. Кейбір пәтерлер сатушы бастапқыда көрсеткен бағадан төмен сомаға сатылуы мүмкін.
Ал жаңа тұрғын үй нарығында ұзақ мерзімді баға төмендеуінің ықтималдығы төменірек. Себебі жаңа жобалардың өзіндік құнына салықтар, құрылыс талаптары, қаржыландыру және жалпы инфляция әсер етеді.
Бұл — қазіргі статистика мен экономикалық жағдайға негізделген Monolit Group редакциялық болжамы. Мемлекеттік органдар Алматыдағы шаршы метрдің 2027 жылдың соңындағы нақты бағасына ресми болжам жариялаған жоқ.

2027 жылы Алматыдағы пәтер бағасына не әсер етеді?
Негізгі факторлар:

• инфляция;
• Ұлттық банктің базалық мөлшерлемесі;
• ипотека құны;
• салық өзгерістері;
• құрылыс құны;
• жаңа тұрғын үй ұсынысының көлемі;
• мемлекеттік және банктік тұрғын үй бағдарламалары.

Инфляция
2026 жылғы тамызда Қазақстандағы жылдық инфляция 9,8% болды.
Ұлттық банк 2026 жылдың қорытындысында инфляцияны 9–11% аралығында күтеді.
2027 жылға арналған болжам 6,5–8,5% деңгейіне дейін қайта қаралды.
Бұл тұрғын үй нарығы үшін маңызды. Жалпы инфляция жоғары болған жағдайда жаңа тұрғын үй бағасының айтарлықтай әрі ұзақ мерзімге төмендеу ықтималдығы азаяды, өйткені құрылыс компанияларының шығындары да өседі.

Базалық мөлшерлеме
2026 жылғы 4 қыркүйекте Қазақстан Ұлттық банкі базалық мөлшерлемені жылдық 16,25%-ға дейін төмендету туралы шешім жариялады.
Жаңа мөлшерлеме 2026 жылғы 7 қыркүйектен бастап қолданылады.
Базалық мөлшерлеменің төмендеуі тұрғын үй нарығына оң әсер етуі мүмкін. Егер банктер үшін қаржыландыру біртіндеп арзандаса, ипотекалық несиелер де уақыт өте қолжетімді болуы ықтимал.
Бірақ базалық мөлшерлеменің бір рет төмендеуі коммерциялық ипотеканың бірден айтарлықтай арзандайтынын білдірмейді.

ҚҚС жаңа тұрғын үй бағасына қалай әсер етеді?
2026 жылдан бастап Қазақстандағы ҚҚС-тың негізгі мөлшерлемесі 16%.
Алайда тұрғын үй нарығында маңызды өтпелі ереже бар.
Егер тұрғын үйдің құрылысы 2026 жылғы 1 қаңтарға дейін басталған және/немесе объект осы күнге дейін пайдалануға қабылданған болса, оны өткізу белгілі бір жағдайларда ҚҚС-тан босатылады.
Сондықтан «2026 жылғы 1 қаңтардан кейін барлық жаңа пәтер автоматты түрде 16%-ға қымбаттады» деу дұрыс емес.
Салықтық өзгерістер ең алдымен өтпелі жеңілдікке жатпайтын жаңа жобаларға әсер етеді.
Осыған байланысты жаңа салық тәртібінің тұрғын үй ұсынысы мен бағасына әсері 2027–2028 жылдары жаңа жобалар нарыққа шыққан сайын күшеюі мүмкін.
Сонымен қатар пәтер бағасының өсуі міндетті түрде ҚҚС мөлшерлемесіне тең болмайды. Соңғы баға құрылыс компаниясының барлық шығындарына, сұранысқа және бәсекеге байланысты.

Жаңа Құрылыс кодексі тұрғын үй нарығына қалай әсер етеді?
Қазақстан Республикасының жаңа Құрылыс кодексінің негізгі нормалары 2026 жылғы 1 шілдеден бастап күшіне енді.
Жаңа ережелер құрылыс саласын реттеуге, қатысушыларға қойылатын талаптарға, бақылауға, жобалауға және басқа процестерге өзгерістер енгізеді.
Сатып алушы үшін бақылаудың күшеюі құрылыс сапасы мен нарықтың ашықтығына оң әсер етуі тиіс.
Ал құрылыс компаниялары үшін қосымша талаптарды орындау жаңа шығындарға және жобаларды іске асырудың күрделенуіне әкелуі мүмкін.
Бұл да жаңа тұрғын үй бағасына әсер ететін факторлардың бірі.

Ипотека мөлшерлемесінің төмендеуі пәтер бағасын қайтадан өсіре ала ма?
Иә.
Ипотеканың қолжетімділігі тұрғын үйге сұраныстың негізгі факторларының бірі болып қала береді.
Егер 2027 жылы базалық мөлшерлеме едәуір төмендеп, содан кейін банктердің ипотекалық мөлшерлемелері де арзандаса, қазір пәтер сатып алуды кейінге қалдырып жүрген адамдардың бір бөлігі нарыққа қайта оралуы мүмкін.
Жеңілдетілген ипотекалық бағдарламалардың кеңеюі де осындай әсер береді.
Егер сұраныс құрылыс компаниялары жаңа ұсынысты көбейткеннен жылдамырақ өссе, пәтер бағасының өсуі қайтадан жеделдеуі мүмкін.
Сондықтан арзан ипотека сатып алушы үшін жақсы болғанымен, бүкіл нарық үшін ол сұранысты және сонымен бірге бағаны көтеретін факторға айналады. Экономика осындай. Бір жерде жеңілдесе, екінші жерде баға қуанып шыға келеді.

Алматыда пәтер бағасы күрт құлдырауы мүмкін бе?
Қазіргі деректер пәтер бағасының күрт құлдырауын ең ықтимал сценарий ретінде көрсетпейді.
Нарықта жалпы бағаның қатты түсуі үшін әдетте бірнеше фактор қатар болуы керек:

• сұраныстың күрт азаюы;
• ұсыныстың шамадан тыс көп болуы;
• сатушылардың немесе құрылыс компанияларының қаржылық қиындықтары;
• тұрғын үйдің өзіндік құнын қолдайтын факторлардың болмауы.

Қазіргі кезде сұраныс шынымен де әлсіздеу, ал несие қымбат.
Бірақ жоғары инфляция, құрылыс шығындары, салық өзгерістері және жаңа жобаларды іске қосу құны бастапқы тұрғын үй бағасының қатты төмендеуін шектейді.
Сондықтан 2027 жыл үшін неғұрлым ықтимал тәуекел — бағаның құлдырауы емес, нарықтың тоқырауы.
Яғни жарнамадағы бағалар көп өзгермейді, пәтерлер ұзағырақ сатылады, ал нақты мәміле кезінде сатып алушы көбірек саудаласа алады.

Алматыдағы жаңа тұрғын үй бағасы қандай болады?
Базалық сценарий — бағаның номиналды өсуі жалғасады, бірақ бұрынғыдан баяу.
Жаңа жобалардың құнына инфляция, салықтар, құрылыс материалдарының бағасы, қаржыландыру және жаңа заңнамалық талаптар әсер етеді.
Сондықтан барлық тұрғын үй кешенінде баға бірдей өзгермейді.
Бағаға мыналар әсер етеді:

• құрылыстың дайындық кезеңі;
• тұрғын үй кешенінің класы;
• орналасқан жері;
• сол аудандағы бәсекелестер;
• пәтерлердің қолжетімділігі;
• құрылыс компаниясының қаржылық моделі.

Қайталама нарықтағы пәтерлердің бағасы қандай болады?
Қайталама нарық қарапайым сатушылардың әрекетіне және сатып алушылардың төлем қабілеттілігіне көбірек тәуелді.
2026 жылғы тамызда Алматыдағы қайталама тұрғын үйдің орташа бағасы бір шаршы метрге 749 480 теңгені құрады.
Бұл бір жыл бұрынғыдан 8,2%-ға жоғары.
Бір айда баға 0,8%-ға өсті.
Егер ипотека ұзақ уақыт қымбат болып қалса, қайталама нарықта саудаласу және нақты мәміле кезінде бағаны төмендету мүмкіндігі бастапқы нарыққа қарағанда жоғары болуы мүмкін.
Сондықтан 2027 жылы екі жағдай қатар болуы ықтимал: ресми статистика бойынша шаршы метр бағасы өседі, бірақ кейбір сатушылар пәтерін бастапқы көрсетілген бағадан арзанырақ сатады.

Алматы мен қала маңындағы тұрғын үй бағасы қалай өзгереді?
Алматы мен Алматы облысы — екі түрлі нарық.
Сондықтан Алматы қаласындағы бір шаршы метрдің орташа бағасын Қаскелең, Талғар, Өтеген Батыр және агломерацияның басқа елді мекендеріне тікелей қолдануға болмайды.
Мысалы, 2026 жылғы тамыздағы ресми статистика бойынша Қонаев қаласында:
жаңа тұрғын үйдің орташа бағасы шамамен 471 410 теңге/м²;
қайталама тұрғын үйдің орташа бағасы шамамен 451 395 теңге/м² болды.
Ал Алматы қаласында бұл көрсеткіштер тиісінше 739 762 және 749 480 теңгені құрады.
Қаскелең, Өтеген Батыр немесе Талғар секілді елді мекендер бойынша ресми шаршы метр статистикасы ірі қалалардағыдай егжей-тегжейлі жарияланбайды.
Сондықтан мұндай аудандардағы тұрғын үй бағасын Алматының орташа көрсеткішімен емес, нақты тұрғын үй кешендері мен ұсыныстар бойынша салыстырған дұрыс.
Кейбір сатып алушылар үшін Алматы маңындағы тұрғын үй қалаға жақын болып, сонымен бірге төменірек бағаға үлкенірек пәтер алуға мүмкіндік береді.

Пәтерді қазір сатып алған дұрыс па, әлде 2027 жылды күткен жөн бе?
Барлығына бірдей жауап жоқ.
Бірақ тек пәтер бағасының жалпы төмендеуін күтіп, сатып алуды кейінге қалдыру — әлсіз стратегия.
Егер пәтер өзіңіз тұру үшін сатып алынатын болса, ең маңыздысы:

• нақты пәтердің бағасы;
• бастапқы жарна мөлшері;
• ипотеканың пайыздық мөлшерлемесі;
• ай сайынғы төлем;
• жалпы артық төлем.

Егер сәйкес пәтер жеңілдетілген ипотекалық бағдарламамен сатып алынатын болса, төмен мөлшерлемеден түсетін пайда пәтер бағасының ықтимал төмендеуінен әлдеқайда жоғары болуы мүмкін.
Ал егер сатып алу қымбат нарықтық ипотека арқылы жоспарланса, несиенің толық құнын мұқият есептеп, Ұлттық банктің базалық мөлшерлемесіне қатысты шешімдерін бақылаған жөн.
Инвестиция үшін пәтер сатып алғанда «жылжымайтын мүлік бәрібір қымбаттайды» деген болжамға сену жеткіліксіз.
Жалға беру кірісі, ауданның өтімділігі, инвестиция мерзімі және кейін нақты қандай бағамен сатуға болатыны маңызды.

Алматыдағы пәтер бағасының 2027 жылдың соңына дейінгі болжамы
Қазіргі статистикаға сүйене отырып, үш негізгі сценарийді қарастыруға болады.
Базалық сценарий. Нарықта бағаның күрт төмендеуі болмайды. Жаңа тұрғын үй құрылыс құны, инфляция және жаңа талаптарға байланысты біртіндеп қымбаттайды, бірақ өсу қарқыны баяулайды. Қайталама нарық баяуырақ өсіп, саудаласу мен жеңілдіктердің рөлі артады.
Сұраныстың қалпына келу сценарийі. Базалық және ипотекалық мөлшерлемелер айтарлықтай төмендейді немесе қолжетімді тұрғын үй бағдарламалары кеңейеді. Бұрын кейінге қалдырылған сұраныс нарыққа қайтып, мәмілелер саны және пәтер бағасы қайтадан жылдам өсуі мүмкін.
Әлсіз нарық сценарийі. Несие мөлшерлемелері жоғары болып қалады, ипотека қымбат күйінде сақталады, сұраныс баяу қалпына келеді. Мұндай жағдайда орташа бағалар ұзақ уақыт өзгермеуі мүмкін, пәтерлердің сатылу мерзімі ұзартады, ал нақты мәмілелердегі жеңілдіктер көбейеді.
Қазіргі деректер бойынша ең ықтимал нұсқа — бағаның құлдырауы емес, нарықтың баяу өсімге және талапшыл сатып алушыға көшуі.

Жиі қойылатын сұрақтарАлматыда пәтер бағасы 2027 жылы төмендей ме?
Бағаның күрт жалпы төмендеуі қазір базалық сценарий емес. Баға өсуінің баяулауы, кейбір сегменттерде тоқырау және нақты мәмілелер кезінде жеңілдіктердің көбеюі ықтимал.

Қазір Алматыда бір шаршы метр қанша тұрады?
2026 жылғы тамыздағы дерек бойынша жаңа тұрғын үйдің орташа бағасы 739 762 теңге/м², ал қайталама тұрғын үйдің бағасы 749 480 теңге/м² болды.

Алматыдағы жаңа пәтерлер әлі де қымбаттап жатыр ма?
Жылдық есепте — иә. 2026 жылғы тамызда жаңа тұрғын үй бағасы өткен жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда 16,6%-ға жоғары болды. Бірақ шілдемен салыстырғанда орташа баға өзгерген жоқ, бұл нарықтың өсу қарқыны бәсеңдегенін көрсетеді.

Неліктен жаңа тұрғын үй қайталама нарыққа қарағанда жылдам қымбаттап жатыр?
Жаңа тұрғын үйдің бағасына сұраныстан бөлек құрылыс құны, материалдар, салықтар, қаржыландыру және жаңа заңнамалық талаптар әсер етеді. Сондықтан сатып алушылар белсенділігі төмендеген кезде де құрылыс компанияларының шығындары өсуі мүмкін.

ҚҚС 2027 жылы жаңа пәтерлер бағасын көтере ме?
Салық өзгерістері жаңа жобалардың өзіндік құнына әсер етуі мүмкін. Бірақ нақты пәтер бағасы міндетті түрде 16%-ға өспейді. Сонымен қатар құрылысы 2026 жылғы 1 қаңтарға дейін басталған және/немесе осы күнге дейін пайдалануға қабылданған тұрғын үй үшін өтпелі салықтық жеңілдіктер қарастырылған.

Базалық мөлшерлеменің төмендеуі пәтер бағасына әсер ете ме?
Иә. Егер базалық мөлшерлеменің төмендеуі ипотеканың арзандауына алып келсе, тұрғын үйге сұраныс артуы мүмкін. Мұндай жағдайда бұл бағаның төмендеуіне емес, керісінше оның өсуіне қолдау көрсетуі ықтимал.

Пәтер сатып алу үшін бағаның төмендеуін күткен дұрыс па?
Егер пәтер өзіңіз тұру үшін қажет болса, тек нарықтың төмендеуін күту қауіпті стратегия. Нақты пәтердің бағасын, ипотека шарттарын және несие бойынша жалпы артық төлемді салыстырған дұрыс.

Қайталама нарықтағы пәтер арзандауы мүмкін бе?
Жекелеген пәтерлер арзандауы мүмкін. Әсіресе иесіне пәтерді тез сату қажет болса, нақты мәміле жарнамадағы бағадан төмен жасалуы ықтимал. Бірақ бұл бүкіл Алматы бойынша орташа баға төмендеді дегенді білдірмейді.

Алматы облысында тұрғын үй бағасы қалай өзгереді?
Алматы облысының барлық қаласы мен елді мекені бірдей өзгермейді. Қонаев, Қаскелең, Талғар, Өтеген Батыр және басқа аудандардағы сұраныс, инфрақұрылым және тұрғын үй ұсынысы әртүрлі болғандықтан, әр нарықты жеке қарастыру керек.

Дереккөздер
Материал Қазақстан Республикасы Ұлттық статистика бюросының 2026 жылғы тамыздағы тұрғын үй нарығындағы баға туралы деректері, Қазақстан Ұлттық банкінің базалық мөлшерлеме мен инфляцияға қатысты шешімдері, Қазақстан Республикасының Салық кодексі, Қазақстан Республикасының Құрылыс кодексі және Halyk Finance сараптамалық материалдары негізінде дайындалды.

Ақпарат тексерілген және жаңартылған күн: 2026 жылғы 10 қыркүйек.

Материал ақпараттық сипатта берілген. Тұрғын үй бағасының өзгеруі туралы сценарийлер Monolit Group редакциясының қазіргі ресми статистика мен экономикалық жағдайға негізделген сараптамалық бағасы болып табылады және мемлекеттік органдардың ресми болжамы немесе инвестициялық ұсыныс болып саналмайды.

Короткий ответ: резкого падения цен на квартиры в Алматы до конца 2027 года сейчас ожидать оснований нет. Более вероятный сценарий — замедление роста цен, увеличение скидок при реальных сделках и заметная разница между первичным и вторичным рынком.
При этом официального прогноза стоимости квадратного метра в Алматы на 2027 год нет. Национальный банк прогнозирует инфляцию и состояние экономики, а Бюро национальной статистики публикует фактические данные о ценах на жильё. Поэтому любой прогноз стоимости квартир — это сценарий, а не гарантированная цифра.

Ниже разбираем, сколько сейчас стоит жильё в Алматы, почему квартиры продолжают дорожать при более слабом спросе и что может произойти с ценами до конца 2027 года.

Сколько стоит квадратный метр в Алматы в 2026 году?
На момент обновления этого материала самые свежие официальные данные Бюро национальной статистики относятся к августу 2026 года. Таблица с ценами на рынке жилья за август опубликована 9 сентября.
Средняя цена квадратного метра нового жилья в Алматы в августе составила 739 762 тенге.
На вторичном рынке средняя стоимость достигла 749 480 тенге за квадратный метр.
Средняя стоимость аренды благоустроенного жилья в Алматы составила 6 224 тенге за квадратный метр в месяц.
За август цена нового жилья в Алматы практически не изменилась, однако по сравнению с августом 2025 года новостройки подорожали на 16,6%. На вторичном рынке цены выросли на 0,8% за месяц и на 8,2% за год.
Получается необычная картина: первичный рынок за год вырос значительно сильнее вторичного, хотя непосредственно в августе новые квартиры практически не дорожали.

Цены на квартиры в Алматы растут или уже остановились?
И то и другое, в зависимости от периода сравнения.
В годовом выражении жильё в Алматы всё ещё заметно дороже, чем год назад. Но месячная статистика показывает замедление: в августе 2026 года средняя стоимость нового жилья в Алматы не изменилась относительно июля.
По Казахстану в целом в августе первичное жильё подорожало на 0,6% за месяц, вторичное — на 0,8%. Средняя цена квадратного метра составила соответственно 625 435 и 635 185 тенге.
Поэтому говорить, что «цены на квартиры начали падать», пока рано. Точнее сказать так: быстрый рост цен постепенно сменяется более спокойным рынком.

Почему квартиры дорожают, если спрос снижается?
Цена жилья зависит не только от количества покупателей.
На первичном рынке существенную роль играют себестоимость строительства, стоимость строительных материалов, заработная плата, стоимость финансирования, налоги, инженерные сети, земля и требования законодательства.
Halyk Finance по итогам июля 2026 года отмечал, что рынок находится под влиянием изменений налогового законодательства, нового Строительного кодекса, инфляции и условий ипотечного кредитования. При этом количество сделок в июле снизилось на 4,9% за месяц и на 6,5% по сравнению с предыдущим годом.
То есть рост цены квадратного метра и активность покупателей могут двигаться в разных направлениях. Жильё способно номинально дорожать даже тогда, когда продавать его становится сложнее.

Есть ли сейчас снижение спроса на квартиры?
Последние доступные данные по сделкам указывают на охлаждение рынка.
В июле 2026 года в Казахстане было зарегистрировано около 37,2 тыс. сделок купли-продажи жилья, что на 4,9% меньше, чем месяцем ранее, и на 6,5% меньше, чем в июле предыдущего года.
Это важный показатель для покупателей. Когда количество сделок сокращается, продавцы чаще вынуждены конкурировать между собой не только ценой в объявлении, но и скидкой, условиями рассрочки, ремонтом, бонусами или другими способами стимулирования сделки.
Поэтому официальная средняя цена квадратного метра не всегда показывает, за сколько конкретная квартира в итоге будет продана.

Подешевеют ли квартиры в Алматы в 2027 году?
В базовом сценарии мы не ожидаем резкого номинального падения стоимости жилья в Алматы.
Более вероятно, что цены продолжат расти медленнее, чем в периоды активного спроса. При этом на вторичном рынке может увеличиться пространство для торга, а отдельные квартиры могут фактически продаваться дешевле первоначальной цены объявления.
Для новостроек вероятность устойчивого снижения ещё меньше, поскольку на себестоимость новых проектов одновременно влияют налоги, строительные требования, стоимость финансирования и общая инфляция.
Однако это редакционный прогноз Monolit Group, основанный на текущей статистике и действующих экономических условиях. Государственные органы не публиковали официальный прогноз стоимости квадратного метра в Алматы на конец 2027 года.

Что будет влиять на цены на квартиры в Алматы в 2027 году?
Главных факторов несколько: инфляция, базовая ставка Национального банка, стоимость ипотеки, налоговые изменения, себестоимость строительства, объём нового предложения и доступность государственных и банковских жилищных программ.

Инфляция
В августе 2026 года годовая инфляция в Казахстане снизилась до 9,8%.
Национальный банк ожидает инфляцию по итогам 2026 года в диапазоне 9–11%. Прогноз на 2027 год в сентябре был пересмотрен вверх: с прежних 5,5–7,5% до 6,5–8,5%.
Для рынка недвижимости это важно: при высокой общей инфляции вероятность значительного устойчивого снижения номинальных цен на новое жильё уменьшается, поскольку растут расходы строительных компаний.

Базовая ставка
4 сентября 2026 года Национальный банк объявил о снижении базовой ставки до 16,25% годовых. Новое значение действует с 7 сентября. Следующее плановое решение назначено на 23 октября 2026 года.
Для рынка жилья снижение ставки потенциально положительно: если стоимость банковского финансирования постепенно уменьшается, ипотека со временем может стать доступнее.
Но одна корректировка базовой ставки ещё не означает резкого удешевления коммерческой ипотеки. Переход к более дешёвым кредитам обычно происходит постепенно.

Как НДС повлияет на стоимость новостроек?
С 2026 года основная ставка НДС в Казахстане составляет 16%.
При этом для рынка жилья действует важное переходное правило. Согласно статье 476 Налогового кодекса, от НДС освобождается реализация жилого здания или его части, если строительство объекта началось и/или его приёмка в эксплуатацию состоялась до 1 января 2026 года.
Поэтому неправильно утверждать, что все квартиры в новостройках с 1 января автоматически стали дороже на 16%.
Изменение прежде всего влияет на новые проекты, которые не подпадают под переходную льготу. Именно поэтому влияние нового налогового режима на предложение и стоимость жилья может становиться заметнее по мере выхода таких проектов на рынок в 2027–2028 годах.
При этом размер фактического роста цены не обязан быть равен ставке НДС: конечная стоимость квартиры зависит от всей структуры расходов застройщика, конкуренции и спроса.

Как новый Строительный кодекс влияет на рынок жилья?
Новый Строительный кодекс Республики Казахстан в основной части введён в действие с 1 июля 2026 года.
Новые правила меняют регулирование отрасли, требования к участникам строительства, контролю, проектированию и другим процессам.
Для покупателя усиление контроля должно повышать прозрачность и качество строительства. Для строительных компаний выполнение дополнительных требований может означать дополнительные расходы и более сложную процедуру реализации новых проектов.
Halyk Finance также относит введение нового Строительного кодекса к факторам, которые будут влиять на рынок жилья в ближайшей перспективе.

Может ли снижение ипотечных ставок снова ускорить рост цен?
Да. Доступность ипотеки остаётся одним из наиболее сильных факторов спроса.
Если в 2027 году базовая ставка существенно снизится, а вслед за ней уменьшатся ставки по рыночной ипотеке, часть покупателей, которые сейчас откладывают покупку жилья, может вернуться на рынок.
Аналогичный эффект даст расширение льготных ипотечных программ.
В такой ситуации спрос способен восстановиться быстрее, чем застройщики успеют увеличить предложение. Тогда рост цен может снова ускориться.
Именно поэтому ожидание снижения ипотечных ставок одновременно является ожиданием потенциального возвращения спроса. Покупатель получает более дешёвое финансирование, но рынок получает больше покупателей. Человечество и здесь умудрилось устроить механизм, где хорошая новость умеет повышать цену.

Будет ли обвал цен на квартиры в Алматы?
Текущие данные не указывают на обвал как на наиболее вероятный сценарий.
Для значительного общего снижения цен обычно требуется сочетание нескольких факторов: резкое сокращение спроса, избыток предложения, финансовые проблемы у большого количества продавцов или застройщиков и отсутствие факторов, поддерживающих себестоимость.
Сейчас рынок действительно сталкивается с более слабым спросом и дорогим кредитованием. Однако высокая инфляция, стоимость строительства, налоговые изменения и затраты на запуск новых проектов одновременно ограничивают возможности для сильного снижения цен на первичном рынке.
Поэтому более реалистичный риск для 2027 года — не «обвал», а стагнация: цены в объявлениях меняются мало, квартиры продаются дольше, а покупатели получают больше возможностей торговаться.

Что будет с ценами на новостройки в Алматы?
Базовый сценарий — дальнейший номинальный рост, но более умеренными темпами.
Halyk Finance ещё по данным июля отмечал замедление активности на рынке и влияние налоговых и регуляторных изменений на себестоимость жилья.
Для проектов, начатых после 1 января 2026 года, дополнительное влияние может оказывать новый порядок налогообложения. Одновременно застройщикам приходится учитывать требования нового Строительного кодекса.
Поэтому ждать одинакового движения цен во всех жилых комплексах не стоит. Стоимость будет сильнее зависеть от стадии строительства, класса проекта, локации, предложения конкурентов и финансовой модели конкретного застройщика.

Что будет со вторичным жильём?
Вторичный рынок сильнее зависит от поведения обычных продавцов и платёжеспособности покупателей.
В августе 2026 года средняя стоимость вторичного жилья в Алматы составляла 749 480 тенге за квадратный метр, что на 8,2% больше, чем год назад. За месяц показатель вырос на 0,8%.
Если дорогая ипотека сохранится, именно на вторичном рынке вероятность торга и индивидуального снижения цены остаётся выше.
Поэтому в 2027 году одновременно могут существовать две статистически правильные реальности: средняя цена квадратного метра официально растёт, а конкретный продавец соглашается продать квартиру дешевле первоначальной цены.

Что будет с ценами в Алматы и пригороде?
Алматы и Алматинская область — разные рынки, поэтому среднюю цену квадратного метра по Алматы нельзя автоматически переносить на Қаскелең, Талғар, Өтеген Батыр и другие населённые пункты агломерации.
Например, по официальной статистике за август 2026 года средняя стоимость нового жилья в Қонаеве составляла около 471 410 тенге за квадратный метр, вторичного жилья — около 451 395 тенге. Для Алматы соответствующие показатели значительно выше — 739 762 и 749 480 тенге.

По небольшим городам и населённым пунктам Алматинской области официальная статистика стоимости квадратного метра публикуется не с такой детализацией, как по крупнейшим городам. Поэтому цены в Қаскелеңе, Өтеген Батыре или Талғаре нужно оценивать отдельно по конкретным проектам и предложениям, а не по среднему показателю Алматы.
Для части покупателей именно пригород остаётся способом получить большую площадь или более доступную стоимость квартиры при сохранении связи с Алматы.

Стоит ли покупать квартиру сейчас или ждать 2027 года?
Универсального ответа нет, но ожидать только ради предполагаемого общего падения цен — слабая стратегия.
Если квартира приобретается для собственного проживания, важнее стоимость конкретного объекта, размер первоначального взноса и доступная ставка финансирования.
Если подходящая квартира приобретается через льготную ипотечную программу, выгода от более низкой ставки может оказаться существеннее возможного снижения цены объекта.
Если же покупка предполагается через дорогую рыночную ипотеку, имеет смысл особенно внимательно оценивать полную переплату и следить за решениями Национального банка.
Для инвестиционной покупки расчёт должен строиться не на предположении «квартиры всегда дорожают», а на потенциальной аренде, ликвидности района, сроке владения и реальной цене последующей продажи.

Прогноз цен на квартиры в Алматы до конца 2027 года
На основании текущей статистики можно выделить три сценария.
Базовый сценарий: рынок избегает резкого снижения. Новостройки продолжают постепенно дорожать из-за себестоимости, инфляции и новых требований, но темпы роста замедляются. Вторичный рынок растёт слабее, а роль скидок и торга увеличивается.
Сценарий восстановления спроса: базовая ставка и ипотечные ставки заметно снижаются либо расширяются доступные жилищные программы. Отложенный спрос возвращается на рынок, сделки растут, вместе с ними ускоряются и цены.
Сценарий слабого рынка: ставки остаются высокими, ипотека остаётся дорогой, а спрос восстанавливается медленно. В этом случае средние цены могут длительное время почти не меняться, сроки продажи увеличатся, а фактические скидки станут существеннее.
На сегодня наиболее вероятным выглядит первый вариант: не обвал цен, а переход рынка к более медленному росту и более требовательному покупателю.
Часто задаваемые вопросыПодешевеют ли квартиры в Алматы в 2027 году?
Резкое общее снижение цен сейчас не является базовым сценарием. Более вероятны замедление роста, период стагнации в отдельных сегментах и увеличение скидок при конкретных сделках.

Сколько стоит квадратный метр в Алматы сейчас?
По данным за август 2026 года, средняя цена нового жилья составляет 739 762 тенге за квадратный метр, вторичного — 749 480 тенге за квадратный метр.

Растут ли сейчас цены на новостройки в Алматы?
В годовом выражении — да: в августе 2026 года новое жильё было на 16,6% дороже, чем годом ранее. Однако относительно июля средняя цена в Алматы не изменилась, что говорит о замедлении краткосрочной динамики.

Почему новое жильё дорожает быстрее вторичного?
На цену новостроек влияют не только спрос, но и себестоимость строительства, налоги, стоимость финансирования, строительные материалы и регуляторные требования. Поэтому первичный рынок может дорожать даже при охлаждении покупательской активности.

Повысит ли НДС стоимость квартир в 2027 году?
Налоговые изменения могут оказывать давление на себестоимость новых проектов, однако увеличение стоимости конкретной квартиры не обязано равняться 16%. Кроме того, для жилья, строительство которого началось и/или которое было принято в эксплуатацию до 1 января 2026 года, предусмотрено освобождение от НДС.

Повлияет ли снижение базовой ставки на цены квартир?
Если снижение базовой ставки приведёт к заметному удешевлению ипотеки, спрос на жильё может увеличиться. В таком случае это скорее поддержит цены или ускорит их рост, чем вызовет снижение.

Стоит ли ждать падения цен перед покупкой квартиры?
Если цель — собственное жильё, ориентироваться исключительно на ожидание падения рынка рискованно. Важнее сравнивать конкретную цену квартиры, условия финансирования и размер переплаты по ипотеке.

Может ли вторичное жильё подешеветь?
Отдельные квартиры могут продаваться дешевле заявленной цены, особенно при срочной продаже. Но это не обязательно означает снижение средней цены всего вторичного рынка Алматы.

Что будет с ценами на жильё в Алматинской области?
Единой динамики для всей области ожидать нельзя. Қонаев, Қаскелең, Талғар, Өтеген Батыр и другие населённые пункты отличаются по предложению, инфраструктуре и спросу, поэтому их нужно анализировать отдельно.

Источники
Материал подготовлен на основании данных Бюро национальной статистики Республики Казахстан о ценах на рынке жилья за август 2026 года, решений Национального банка Республики Казахстан по базовой ставке и инфляции, Налогового кодекса Республики Казахстан, Строительного кодекса Республики Казахстан и аналитических материалов Halyk Finance.

Информация проверена и обновлена: 10 сентября 2026 года.

Материал носит информационный характер. Сценарии изменения стоимости жилья являются аналитической оценкой редакции Monolit Group и не являются официальным прогнозом государственных органов или инвестиционной рекомендацией.