Получите консультацию
Заполните форму ниже и наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время
Подешевеют ли квартиры в Алматы? Что известно о ценах до конца 2027 года
Коротко: обвала цен не ждут ни статистика, ни эксперты — но и роста на 20% в год, как в 2025-м, скорее всего, больше не будет. Рынок перешёл в состояние, где цены на бумаге стоят, а реальные скидки растут. Разбираем, что известно точно, что заложено в цену законом, а что остаётся сценарием.
Сразу оговорка: официального прогноза цен не существует
Ни Национальный банк, ни Бюро национальной статистики, ни крупные брокерские дома не публикуют количественный прогноз цен на жильё по Алматы на 2027 год. Нацбанк прогнозирует инфляцию и ВВП — но не стоимость квадратного метра. Всё, что можно честно сделать, — взять фактическую статистику, взять уже принятые законы и решения регулятора и на этой базе построить сценарии. Именно так устроен этот материал: факты и сценарии разделены и помечены.
Насколько такие прогнозы вообще надёжны, показывает свежий пример. В августе 2024 года аналитический центр Halyk Finance прогнозировал рост цен на первичное жильё в Казахстане в 2026 году на уровне 6,8% год к году. По факту в июле 2026 года рост составил 14,6% г/г. Ошибка более чем в два раза — и это прогноз профессионального аналитического центра.
Факт: где рынок находится сейчас
По данным Бюро национальной статистики за июль 2026 года:
- Алматы, новостройки — 739 762 тенге за квадратный метр. Плюс 1,9% за месяц и плюс 16,6% за год. Это самая высокая цена на первичном рынке в стране: Астана идёт следом почти вплотную (739 033 тенге).
- Алматы, вторичный рынок — 743 546 тенге за квадратный метр. Минус 0,8% за месяц, но плюс 8% за год. Алматинская вторичка остаётся самой дорогой в Казахстане.
- По стране в целом — 621,9 тыс. тенге за метр в новостройках и 630,4 тыс. на вторичке. За месяц первичка прибавила 0,7%, вторичка — 0,1%.
- Аренда в Алматы — 5 961 тенге за квадратный метр, тоже первое место в стране.
Обратите внимание на разрыв: первичка за год выросла вдвое сильнее вторички. Причина не в спросе, а в издержках застройщиков — об этом ниже.
Вторая важная цифра — сделки. По оценке управляющего директора Arbat Real Estate Виталия Шалаева, за январь–июль 2026 года в Казахстане зарегистрировано около 225,4 тысячи сделок против 231,5 тысячи годом ранее, то есть минус 2,6%. В Алматы падение заметно глубже — около 6,8%. Для сравнения: весь 2025 год дал рекордные 448 571 сделку.
При этом официальная статистика сглаживает картину. Договор долевого участия могли заключить в 2024 году, а в статистику купли-продажи сделка попадает в 2026-м, когда дом сдали и оформили право собственности. То есть деньги рынок получил два года назад, а «сделку» посчитали сейчас.
Третья цифра, которой нет в статистике вовсе, — реальный дисконт. По словам Шалаева, на Krisha.kz собственник снижает цену на 2–5%, но при необходимости срочно продать реальная скидка доходит до 10–15%. На одного покупателя приходится 7–8 выставленных на продажу квартир.
Вывод из фактов: цены в Алматы номинально растут, но за счёт первичного сегмента и издержек, а не спроса. Спрос падает, срок экспозиции растёт, разрыв между ценой в объявлении и ценой сделки увеличивается.
Алматинская область: два разных рынка
Здесь важно не путать две административные единицы. Центр Алматинской области — Конаев, центр области Жетісу — Талдыкорган. БНС ведёт по ним отдельную статистику.
Конаев — единственный город в регионе, где первичка в первом полугодии 2026 года подешевела, примерно на 3,7%, тогда как по стране она выросла более чем на 5%. Объяснение простое: город получил статус областного центра, цены на этой новости взлетели с опережением, а теперь возвращаются к равновесию по мере роста предложения. Для сравнения: по итогам 2025 года Конаев был в числе лидеров по удорожанию новостроек.
Талдыкорган растёт спокойнее и ближе к общереспубликанской динамике: в январе 2026 года вторичка там прибавила 12,5% год к году.
Пригородный пояс Алматы (Талгар, Каскелен, Иссык, посёлки вдоль трасс) отдельной строкой в статистике БНС не идёт. Судить о нём по официальным индексам нельзя — только по данным площадок объявлений, а это цены предложения, не сделок.
Что уже заложено в 2027 год
Это не прогнозы, а действующие нормы и решения.
НДС 16% на новостройки — эффект придёт именно в 2027–2028 годах. С 1 января 2026 года отменена льгота по НДС при реализации жилья, ставка выросла с 12% до 16%. Но статья 476 Налогового кодекса освобождает от НДС жильё, строительство которого начато и (или) приёмка в эксплуатацию осуществлена до 1 января 2026 года. То есть большая часть того, что продаётся сегодня, налогом ещё не обложена. Полную нагрузку понесут проекты, стартовавшие с 2026 года, — а они выйдут на рынок как раз в 2027–2028 годах. Это отложенный ценовой удар по первичке, и он уже в силе законом.
Новый Строительный кодекс с 1 июля 2026 года. Ужесточены требования к экспертизе и техническому надзору. Для покупателя это плюс по качеству и гарантиям, для застройщика — рост издержек и потенциальное замедление запуска новых проектов. Halyk Finance прямо указывал, что кодекс может привести к удорожанию жилья и частичному спаду спроса.
Ставка и ипотека. 3 сентября 2026 года Нацбанк снизил базовую ставку до 16,25% годовых — третье снижение подряд. Следующее плановое решение — 23 октября 2026 года. Регулятор при этом прямо предупредил, что пространство для дальнейшего снижения ограничено. Коммерческая ипотека в Алматы летом 2026 года стоила 22–24% годовых — для семьи со средним доходом это заградительный уровень. Работающими остаются льготные программы: «7-20-25» под 7% (только новостройки, лимит до 30 млн тенге для Алматы и пригородов) и «Наурыз» под 7–9%.
Инфляция. В августе 2026 года годовая инфляция замедлилась до 9,8% после 10,2% в июле. Прогноз Нацбанка на 2026 год — 9–11%. А вот прогноз на 2027 год регулятор в сентябре ухудшил: с 5,5–7,5% до 6,5–8,5%. Причина — рост внешней инфляции и усиление проинфляционных факторов. Рост ВВП в 2027 году ожидается в пределах 4,5%.
Последнее особенно важно: пересмотр прогноза инфляции вверх означает, что ставки останутся высокими дольше, чем предполагалось ещё в июне.
Сценарии до конца 2027 года
Дальше — расчёт редакции на основе перечисленных выше факторов, а не прогноз какого-либо ведомства или банка. Точные цифры по годам никто гарантировать не может.
Базовый сценарий. Номинальные цены в Алматы продолжают расти, но темп замедляется. Первичный рынок держится выше инфляции за счёт НДС в новых проектах и требований Строительного кодекса. Вторичный рынок растёт медленнее инфляции, то есть в реальном выражении дешевеет — при формально стабильном ценнике реальные скидки на сделках остаются в диапазоне 10–15%. Разрыв между первичкой и вторичкой, который в июле 2026 года почти исчез, снова расходится в пользу новостроек к 2027 году.
Сценарий оживления. Реализуется, если базовая ставка уйдёт заметно ниже нынешних 16,25%, а коммерческая ипотека подешевеет до 15–16%, либо если запустят или расширят субсидируемые ипотечные программы. Тогда отложенный спрос быстро вернётся на рынок, а вместе с ним — ускорение цен. Оговорка: часть экспертов рынка считает такое снижение ставки маловероятным, и сам Нацбанк называет пространство для смягчения ограниченным.
Сценарий давления. Ставка остаётся высокой, спрос не восстанавливается, застройщики продолжают продавать через рассрочки с первоначальным взносом около 10% и переносом основного платежа на конец стройки. Это поддерживает продажи сейчас, но создаёт риск: если к моменту сдачи дома покупатель не сможет внести основной платёж, проблема ложится на застройщика. В этом сценарии номинальные цены не падают, но рынок стагнирует, а реальные дисконты растут.
Чего в сценариях нет. Резкого обвала цен. Ни один из просмотренных источников его не прогнозирует, и механики для него не видно: высокая себестоимость строительства, отменённая льгота по НДС и ограниченное предложение в хороших локациях не дают ценам развернуться вниз даже при падающем спросе. Текущая ситуация — это не обвал, а кризис платёжеспособности покупателя.
Что это значит на практике
Покупателю. Если проходите по льготной программе — откладывать смысла мало: субсидируемая ставка сегодня выгоднее любого ожидаемого снижения цены. Если рассматриваете коммерческую ипотеку под 20% и выше — имеет смысл следить за решениями Нацбанка, ближайшее 23 октября. И торговаться: цена в объявлении и цена сделки сегодня — разные вещи.
Продавцу. Работает не «уступить немного», а изначально правильная цена. При 7–8 квартирах на одного покупателя объект с завышенным ценником просто не увидят.
Инвестору в Конаев и пригород. Модель «купил — подождал — продал дороже» в 2026 году работает существенно хуже, чем в 2023–2025 годах. Конаев уже показал, что областной статус отыгрывается один раз, а потом наступает коррекция.
---
Источники: Бюро национальной статистики АСПиР РК (данные за июль 2026 года); пресс-релизы Национального банка РК от 5 июня и 3 сентября 2026 года; Налоговый кодекс РК, статья 476; Строительный кодекс РК (в силе с 01.07.2026); аналитический центр Halyk Finance; комментарии управляющего директора Arbat Real Estate Виталия Шалаева (Digital Business, 14.08.2026) и эксперта в сфере строительства Диляры Сейтнуровой (Kursiv, июнь 2026).
Материал носит информационный характер и не является инвестиционной рекомендацией.
Сразу оговорка: официального прогноза цен не существует
Ни Национальный банк, ни Бюро национальной статистики, ни крупные брокерские дома не публикуют количественный прогноз цен на жильё по Алматы на 2027 год. Нацбанк прогнозирует инфляцию и ВВП — но не стоимость квадратного метра. Всё, что можно честно сделать, — взять фактическую статистику, взять уже принятые законы и решения регулятора и на этой базе построить сценарии. Именно так устроен этот материал: факты и сценарии разделены и помечены.
Насколько такие прогнозы вообще надёжны, показывает свежий пример. В августе 2024 года аналитический центр Halyk Finance прогнозировал рост цен на первичное жильё в Казахстане в 2026 году на уровне 6,8% год к году. По факту в июле 2026 года рост составил 14,6% г/г. Ошибка более чем в два раза — и это прогноз профессионального аналитического центра.
Факт: где рынок находится сейчас
По данным Бюро национальной статистики за июль 2026 года:
- Алматы, новостройки — 739 762 тенге за квадратный метр. Плюс 1,9% за месяц и плюс 16,6% за год. Это самая высокая цена на первичном рынке в стране: Астана идёт следом почти вплотную (739 033 тенге).
- Алматы, вторичный рынок — 743 546 тенге за квадратный метр. Минус 0,8% за месяц, но плюс 8% за год. Алматинская вторичка остаётся самой дорогой в Казахстане.
- По стране в целом — 621,9 тыс. тенге за метр в новостройках и 630,4 тыс. на вторичке. За месяц первичка прибавила 0,7%, вторичка — 0,1%.
- Аренда в Алматы — 5 961 тенге за квадратный метр, тоже первое место в стране.
Обратите внимание на разрыв: первичка за год выросла вдвое сильнее вторички. Причина не в спросе, а в издержках застройщиков — об этом ниже.
Вторая важная цифра — сделки. По оценке управляющего директора Arbat Real Estate Виталия Шалаева, за январь–июль 2026 года в Казахстане зарегистрировано около 225,4 тысячи сделок против 231,5 тысячи годом ранее, то есть минус 2,6%. В Алматы падение заметно глубже — около 6,8%. Для сравнения: весь 2025 год дал рекордные 448 571 сделку.
При этом официальная статистика сглаживает картину. Договор долевого участия могли заключить в 2024 году, а в статистику купли-продажи сделка попадает в 2026-м, когда дом сдали и оформили право собственности. То есть деньги рынок получил два года назад, а «сделку» посчитали сейчас.
Третья цифра, которой нет в статистике вовсе, — реальный дисконт. По словам Шалаева, на Krisha.kz собственник снижает цену на 2–5%, но при необходимости срочно продать реальная скидка доходит до 10–15%. На одного покупателя приходится 7–8 выставленных на продажу квартир.
Вывод из фактов: цены в Алматы номинально растут, но за счёт первичного сегмента и издержек, а не спроса. Спрос падает, срок экспозиции растёт, разрыв между ценой в объявлении и ценой сделки увеличивается.
Алматинская область: два разных рынка
Здесь важно не путать две административные единицы. Центр Алматинской области — Конаев, центр области Жетісу — Талдыкорган. БНС ведёт по ним отдельную статистику.
Конаев — единственный город в регионе, где первичка в первом полугодии 2026 года подешевела, примерно на 3,7%, тогда как по стране она выросла более чем на 5%. Объяснение простое: город получил статус областного центра, цены на этой новости взлетели с опережением, а теперь возвращаются к равновесию по мере роста предложения. Для сравнения: по итогам 2025 года Конаев был в числе лидеров по удорожанию новостроек.
Талдыкорган растёт спокойнее и ближе к общереспубликанской динамике: в январе 2026 года вторичка там прибавила 12,5% год к году.
Пригородный пояс Алматы (Талгар, Каскелен, Иссык, посёлки вдоль трасс) отдельной строкой в статистике БНС не идёт. Судить о нём по официальным индексам нельзя — только по данным площадок объявлений, а это цены предложения, не сделок.
Что уже заложено в 2027 год
Это не прогнозы, а действующие нормы и решения.
НДС 16% на новостройки — эффект придёт именно в 2027–2028 годах. С 1 января 2026 года отменена льгота по НДС при реализации жилья, ставка выросла с 12% до 16%. Но статья 476 Налогового кодекса освобождает от НДС жильё, строительство которого начато и (или) приёмка в эксплуатацию осуществлена до 1 января 2026 года. То есть большая часть того, что продаётся сегодня, налогом ещё не обложена. Полную нагрузку понесут проекты, стартовавшие с 2026 года, — а они выйдут на рынок как раз в 2027–2028 годах. Это отложенный ценовой удар по первичке, и он уже в силе законом.
Новый Строительный кодекс с 1 июля 2026 года. Ужесточены требования к экспертизе и техническому надзору. Для покупателя это плюс по качеству и гарантиям, для застройщика — рост издержек и потенциальное замедление запуска новых проектов. Halyk Finance прямо указывал, что кодекс может привести к удорожанию жилья и частичному спаду спроса.
Ставка и ипотека. 3 сентября 2026 года Нацбанк снизил базовую ставку до 16,25% годовых — третье снижение подряд. Следующее плановое решение — 23 октября 2026 года. Регулятор при этом прямо предупредил, что пространство для дальнейшего снижения ограничено. Коммерческая ипотека в Алматы летом 2026 года стоила 22–24% годовых — для семьи со средним доходом это заградительный уровень. Работающими остаются льготные программы: «7-20-25» под 7% (только новостройки, лимит до 30 млн тенге для Алматы и пригородов) и «Наурыз» под 7–9%.
Инфляция. В августе 2026 года годовая инфляция замедлилась до 9,8% после 10,2% в июле. Прогноз Нацбанка на 2026 год — 9–11%. А вот прогноз на 2027 год регулятор в сентябре ухудшил: с 5,5–7,5% до 6,5–8,5%. Причина — рост внешней инфляции и усиление проинфляционных факторов. Рост ВВП в 2027 году ожидается в пределах 4,5%.
Последнее особенно важно: пересмотр прогноза инфляции вверх означает, что ставки останутся высокими дольше, чем предполагалось ещё в июне.
Сценарии до конца 2027 года
Дальше — расчёт редакции на основе перечисленных выше факторов, а не прогноз какого-либо ведомства или банка. Точные цифры по годам никто гарантировать не может.
Базовый сценарий. Номинальные цены в Алматы продолжают расти, но темп замедляется. Первичный рынок держится выше инфляции за счёт НДС в новых проектах и требований Строительного кодекса. Вторичный рынок растёт медленнее инфляции, то есть в реальном выражении дешевеет — при формально стабильном ценнике реальные скидки на сделках остаются в диапазоне 10–15%. Разрыв между первичкой и вторичкой, который в июле 2026 года почти исчез, снова расходится в пользу новостроек к 2027 году.
Сценарий оживления. Реализуется, если базовая ставка уйдёт заметно ниже нынешних 16,25%, а коммерческая ипотека подешевеет до 15–16%, либо если запустят или расширят субсидируемые ипотечные программы. Тогда отложенный спрос быстро вернётся на рынок, а вместе с ним — ускорение цен. Оговорка: часть экспертов рынка считает такое снижение ставки маловероятным, и сам Нацбанк называет пространство для смягчения ограниченным.
Сценарий давления. Ставка остаётся высокой, спрос не восстанавливается, застройщики продолжают продавать через рассрочки с первоначальным взносом около 10% и переносом основного платежа на конец стройки. Это поддерживает продажи сейчас, но создаёт риск: если к моменту сдачи дома покупатель не сможет внести основной платёж, проблема ложится на застройщика. В этом сценарии номинальные цены не падают, но рынок стагнирует, а реальные дисконты растут.
Чего в сценариях нет. Резкого обвала цен. Ни один из просмотренных источников его не прогнозирует, и механики для него не видно: высокая себестоимость строительства, отменённая льгота по НДС и ограниченное предложение в хороших локациях не дают ценам развернуться вниз даже при падающем спросе. Текущая ситуация — это не обвал, а кризис платёжеспособности покупателя.
Что это значит на практике
Покупателю. Если проходите по льготной программе — откладывать смысла мало: субсидируемая ставка сегодня выгоднее любого ожидаемого снижения цены. Если рассматриваете коммерческую ипотеку под 20% и выше — имеет смысл следить за решениями Нацбанка, ближайшее 23 октября. И торговаться: цена в объявлении и цена сделки сегодня — разные вещи.
Продавцу. Работает не «уступить немного», а изначально правильная цена. При 7–8 квартирах на одного покупателя объект с завышенным ценником просто не увидят.
Инвестору в Конаев и пригород. Модель «купил — подождал — продал дороже» в 2026 году работает существенно хуже, чем в 2023–2025 годах. Конаев уже показал, что областной статус отыгрывается один раз, а потом наступает коррекция.
---
Источники: Бюро национальной статистики АСПиР РК (данные за июль 2026 года); пресс-релизы Национального банка РК от 5 июня и 3 сентября 2026 года; Налоговый кодекс РК, статья 476; Строительный кодекс РК (в силе с 01.07.2026); аналитический центр Halyk Finance; комментарии управляющего директора Arbat Real Estate Виталия Шалаева (Digital Business, 14.08.2026) и эксперта в сфере строительства Диляры Сейтнуровой (Kursiv, июнь 2026).
Материал носит информационный характер и не является инвестиционной рекомендацией.